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FACILITER L’ACTION MUNICIPALE
En 2022, lors du démarrage de notre recherche, nous pensions que l’échelle municipale n’était pas pertinente pour agir durablement sur la problématique du logement.
Au cours des entretiens menés avec les maire.ss.es des Îles du Ponant, beaucoup nous ont confié être désemparé·es ou en manque de solutions “clefs en main”.
Cela dit, nous avons recueilli au fil de temps de multiples projets de leur part, ainsi qu’un engagement de l’Association des Îles du Ponant (AIP) sur ces thématiques - grâce notamment à un contrat de partenariat signé avec l’Etat et la Région.
Voici les grands types de projet en faveur de l’habitat que nous avons recensés sur les îles du Ponant :
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Achat de terrains constructibles pour des lotissements communaux.
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Achat de maisons pour loger des insulaires.
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Construction de logements sociaux pour les insulaires.
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Mise en place de la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
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Régulation des meublés de tourisme.
Nous évoquerons dans cette partie des projets proposés par les municipalités actuelles, tout en suggérant également d’autres solutions non utilisées à ce jour.
LA STRATÉGIE LOCALE POUR L’HABITAT
Au cours de notre étude, nous avons découvert de multiples projets communaux en faveur de l’habitat. Cependant, nous n’avons pas eu connaissance de stratégies à long terme en faveur de l’habitat sur les îles du Ponant. Ce constat de “manque de formalisation et de vision stratégique” concernant le logement est d’ailleurs partagé par la Cour des Comptes de Bretagne.
Il existe le Programme Local de l’Habitat (PLH), document stratégique de programmation et de mise en œuvre des politiques locales de l’habitat : parc public et privé, gestion du parc existant et des constructions nouvelles, populations spécifiques.
Il existe un outil stratégique de programmation et mise en œuvre des politiques de l’habitat : le Programme Local de l’Habitat (PLH). Le PLH définit la politique de l’habitat sur un territoire intercommunal. Il vise à répondre aux besoins en logements, à favoriser la mixité sociale en assurant une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre en logements au sein d’un territoire intercommunal à long terme et indique les moyens pour y parvenir. Il est basé sur un diagnostic de la situation existante, et est conclu pour une durée de 6 ans.
Le programme engage l’État, les communes, les intercommunalités et le cas échéant, les conseils départementaux délégataires des aides à la pierre. Il permet de garantir la faisabilité des projets en faveur de l’habitat (pas de remise en question ou de ralentissement au gré des mandats locaux).
Le PLH est obligatoire dans les métropoles, les communautés urbaines, les communautés d’agglomération et les communautés de communes qui ont pris la compétence habitat et qui comptent plus de 30 000 habitants avec au moins une commune de plus de 10 000 habitants. Il est accompagné par des expert.e.s et donne accès à des aides financières et subventions ciblées.
Cependant, aucune commune ou intercommunalité du Ponant n’atteint ce seuil d’habitants. Il n’est donc pas possible pour la majorité des îles du Ponant de mettre en œuvre facilement ce PLH. Quelques îles du Ponant appartiennent à des intercommunalités du continent, et font ainsi partie d’un PLH continental. Cependant, nous avons remarqué que les spécificités insulaires étaient peu précisées au sein des documents, les rendant assez peu opérantes.
Nous proposons ainsi une solution adaptée à chaque territoire des îles du Ponant, qui permettrait d’asseoir une politique locale pour l’habitat durable, adaptée aux spécificités insulaires : la Stratégie Locale de l’Habitat.
CONSTAT
Les outils d’aménagement liés à l’habitat ne sont pas applicables aux îles du ponant ou prennent peu en compte les spécificités insulaires.
OBJECTIFS
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Produire un document stratégique de politique territoriale en faveur de l’habitat à l’échelle des îles du Ponant.
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Mettre en place des projets d’habitat développés sur plusieurs mandats électoraux.
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Aboutir à une vision de long terme sur nos territoires à échelle 10, 20, 30 - 50 ans en termes de démographie, habitat, montée des eaux, logement et mobilités !
SOLUTION 1
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Que les îles du Ponant actuellement incluses dans les PLH continentaux fassent valoir leurs spécificités insulaires au sein des documents afin que les projets proposés deviennent réalistes et opérationnels.
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Que chaque île du Ponant mène une Stratégie Locale pour l’Habitat sur son territoire.
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Que l’Association des îles du Ponant (qui regroupe les communes des îles du Ponant) mène une Stratégie Locale de l’Habitat à l’échelle des îles du Ponant – à minima un diagnostic inter-îles, que chaque commune puisse le décliner en actions concrètes sur les 10 prochaines années.
EXEMPLE
L’île d’Yeu mène un processus de Stratégie Locale de l’Habitat depuis 2022.
Les équipes municipales témoignent :
"Nous souhaitions agir sur la crise du logement sur l’île mais manquions de données concrètes. Sans étude ou diagnostic, nous nous basions sur des ressentis sans caractériser réellement la situation du logement sur notre île.
Il nous manquait aussi une stratégie officielle sur l’habitat pour mener à bien une politique de réserve foncière nous permettant de préempter des terrains et les destiner au logement insulaire.
Nous avons vite repéré le Programme Local de l’Habitat (PLH) comme l’outil idéal pour à la fois poser un diagnostic fin du logement sur l’île, officialiser des stratégies de long terme et échanger avec les partenaires institutionnels.
Ne faisant pas partie d’une intercommunalité, il n’était pas possible pour nous de réaliser un PLH. Nous avons donc opté pour une Stratégie Locale de l’Habitat. C’est l’équivalent d’un PLH, mais à notre échelle de commune. Nous avons choisi de faire auditer notre stratégie locale par les institutions, comme un PLH. Nous bénéficions ainsi de la même expertise et accompagnement que les plus grandes communes insulaires pour notre document stratégique local."
Le diagnostic a débuté en 2022. Début 2026, le projet de Stratégie locale pour l’habitat s’apprête à se faire auditer par les organismes territoriaux du continent
OBSERVATOIRE DE L’HABITAT DES ÎLES DU PONANT
Comme nous l’avons précédemment développé avec la solution de la Stratégie Locale pour l’Habitat, aucune stratégie à long-terme concernant le logement ne peut se mettre en place sans diagnostic précis de la situation de l’habitat sur nos territoires.
Nous ne pouvons pas présumer de la faisabilité juridique d’un document Stratégie Locale de l’Habitat à l’échelle des îles du Ponant. Mais nous pensons qu’un Observatoire Local de l’Habitat pourrait - a minima - se développer à l’échelle des îles du Ponant.
L’Observatoire de l’Habitat et du Foncier (OHF) est un outil de connaissance et d’analyse en général lié à la mise en œuvre du Programme Local de l’Habitat (PLH).
Les Observatoires de l’habitat et du foncier facilitent l’analyse de la conjoncture des marchés foncier et immobilier et de l’offre foncière disponible. Ils rendent également compte, chaque année, du nombre de logements construits sur des espaces déjà urbanisés et sur des zones ouvertes à l’urbanisation.
Leur analyse du foncier se base en particulier sur le recensement des éléments facilitant l’optimisation du foncier dans les espaces déjà urbanisés, comme :
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la prise en compte des inventaires des zones d’activité économique,
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le recensement des friches constructibles et des locaux vacants,
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des secteurs d’optimisation potentielle de la densité de construction repérés au titre de certaines dispositions des documents d’urbanisme (PLU, PLUi, etc…),
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et les surfaces potentiellement réalisables par surélévation des constructions existantes, dans des secteurs à enjeux préalablement repérés et possibles au niveau du règlement du PLU.
Cette analyse s’appuie aussi sur des éléments traduisant des enjeux liés à la nature en ville et à l’artificialisation des sols (recensement des surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables en zone urbaine, etc.).
À NOTER !
Pour les communes ou les EPCI qui ne sont pas couverts par un PLH et qui sont dans l’incapacité de mettre en place un dispositif d’observation de l’habitat et du foncier, il leur est possible de conclure une convention avec l’EPCI compétent en matière de PLH le plus proche, dans les conditions qu’ils déterminent.
CONSTAT
Sauf erreur de notre part, aucune île du Ponant hormis celles qui ont embauché des techniciens sur des missions spécifiques Habitat (île d’Yeu & Belle île en mer) ne disposent de diagnostic spécifique sur leur île.
Un diagnostic complet permettant de caractériser ces spécificités insulaires sera essentiel afin de mettre en place des stratégies locales pour le logement sur chaque île.
Un Observatoire pour le logement à l’échelle des îles du Ponant permettrait une mutualisation de l’expertise demandée, et une facilitation pour les communes insulaires à la mise en place de leurs stratégies locales pour l’habitat.
OBJECTIF
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Mutualiser des compétences à l’échelle des îles du Ponant pour faciliter la mise en place des stratégies locales pour l’habitat sur chaque île.
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Etablir un Observatoire du logement annuel à l’échelle des îles du Ponant produisant une étude chiffrée sur les problématiques relatives au logement, à l’habitat, au marché de l’immobilier et à la construction sur les îles.
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Bénéficier d’un tableau de bord annuel sur la location de longue durée, des meublés de tourisme et des résidences secondaires, sur les logements vacants, sur les logements sociaux de chaque île.
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Cet état des lieux annuel permettrait de connaître le statut d’occupation des logements sur chaque île et l’état du marché de l’immobilier.
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Pour que chaque île puisse ensuite définir sur la base d’un diagnostic précis des actions pour le logement à l’année.
SOLUTION 2
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Faire appel à l’Association des îles du Ponant pour mutualiser la compétence afin que chaque commune puisse avancer sur sa Stratégie Locale pour l’Habitat.
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Solliciter l’Etat à travers la DREAL (Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement) de Bretagne pour réaliser cet observatoire de l’habitat et attribuer un financement à un organisme retenu.
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Cette action pourrait être réalisée à court-terme en application de la reconnaissance de la spécificité des îles du Ponant dans la loi 3DS (Décentralisation Déconcentration Différenciation et Simplification du 21 février 2022).
EXEMPLE
L’association « Savoir-Faire des Îles du Ponant » a publié une étude en novembre 2023 dessinant un état des lieux de la situation du logement sur les îles du Ponant.
Il s’agirait de développer cette initiative en finançant un diagnostic plus poussé en mêlant enjeux démographiques, études du marché foncier et immobilier, typologies de logements et trajectoires d’habitat pour arriver à un diagnostic permanent permettant de mettre en place localement de multiples projets diversifiés en faveur du logement.
FACILITER L’ACQUISITION DE FONCIER ET IMMOBILIER MUNICIPAUX
Dans un contexte de rareté du parc locatif (très peu de biens immobiliers à louer à usage d’habitation permanente) et d’envolée des prix de l’immobilier, l’espoir se tourne vers le foncier, et plus précisément, les terrains constructibles.
Comme nous l’avons vu, sur nos îles, ces terrains sont devenus excessivement chers, et sont - de par leur géographie et leur taille - des denrées plutôt rares. Le contexte réglementaire de la loi ZAN amplifie la rareté des terrains à construire.
Les terrains à bâtir sont chers, et face à l’immense problème que cela représente en termes d’accessibilité au logement, nous avons cherché à comprendre quels seraient les moyens de réguler ces prix.
Il s’avère qu’en France, il est impossible de réguler le prix des biens immobiliers (de par les articles de la Constitution et des Droits de l’homme cités en page d’entrée)
Cependant une exception existe pour les municipalités !
Une municipalité peut faire revoir le prix d’achat d’un terrain qu’elle achète en passant par le “services Domaines” (aujourd’hui Direction de l’Immobilier de l’Etat). Ce service de l’Etat contrôle le prix de vente de biens acquis par les collectivités. Sur nos territoires, il permet de revoir le prix à la baisse - dans une certaine mesure car il doit prendre en compte les prix pratiqués dans les alentours géographiques.
Alors, comment faire pour que nos communes puissent acheter plus facilement des terrains constructibles afin de les destiner au logement permanent ?
Dans cette partie, nous nous intéresserons à 4 outils permettant à une municipalité d’acheter et de récupérer du foncier afin de le dédier au logement à l’année.
CONSTAT
Peu de mairies du Ponant avaient - jusqu’aux années post-Covid- mis en place de réserves foncières. Selon les îles, le foncier disponible actuellement à l’achat est soit rare, très rare, ou quasiment inexistant.
Il existe un outil juridique pour faciliter l’acquisition de foncier : le droit de préemption. Ce droit permet aux municipalités de devenir prioritaires sur un bien en vente - et donc d’imposer leur prix. Ce droit a été utilisé par de nombreuses communes afin d’acheter du foncier.
Cependant, il est bon de rappeler que ce droit n’est utilisable par les communes que dès lors qu’elles sont dotées d’un Plan Local d’Urbanisme (et une délibération définissant les zones où s’applique le droit de préemption), ce qui n’est pas encore le cas de toutes les îles du Ponant.
Une fois la préemption possible, comment faciliter l’achat par les communes ?
OBJECTIF
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Valoriser les moyens de financement aux communes pour acheter des terrains.
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Présenter des montages de projets de logements mixtes.
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Rendre compréhensibles des outils légaux de ré-appropriation de terres et bâtiments.
SOLUTIONS POUR FACILITER L'ACHAT
Pour faciliter l'achat, nous présentons deux solutions principales détaillées ci-dessous :
- l'établissement public foncier
- la coopérative foncière
SOLUTION 3 : L'ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER
Il peut être compliqué pour une municipalité de réunir la somme à temps pour l’achat de la parcelle préemptée. Dans ce cas-là, il existe un organisme public (L’Etablissement public foncier - EPF) qui peut aider à acheter. Comme dans le cas d’un prêt à taux zéro, la municipalité rembourse ensuite sur une temporalité prévue.
LE SAVIEZ-VOUS ?
L’Association des îles du Ponant négocie actuellement auprès de l’EPF de Bretagne une plus grande durée de remboursement pour les communes iliennes, en mobilisant la spécificité insulaire.
SOLUTION 4 : LA COOPÉRATIVE FONCIÈRE
Ce type de structuration juridique permet de créer un projet d’habitat qui relie les communes avec ses habitant.e.s - créant ainsi une opportunité de financements municipaux et particuliers.
Les statuts de la coopérative permettent à une institution de devenir membre de la structure, et assurent que les biens détenus par la coopérative ne pourront jamais être utilisés autrement que définis par les statuts. Ainsi, une coopérative qui a l’objectif d’acheter et d’allouer des terrains pour des locations insulaires ne pourra jamais revendre ses terrains pour d’autres usages que celui-ci.
La Coopérative Foncière est donc un moyen sûr d’ajouter aux financements communaux les financements des futurs usagers des logements, tout en sécurisant l’utilisation des terrains pour l’habitat insulaire. De plus, la valeur de la coopération territoriale et de la propriété collective à usage solidaire et public a un rayonnement particulièrement séduisant.
SOLUTIONS POUR RÉCUPÉRER TERRES ET BÂTIMENTS NON UTILISÉS
Pour récupérer les terres et bâtiments non utilisés, deux possibilités : la déclaration d'utilité publique et les biens sans maitres.
SOLUTION 5 : LA DÉCLARATION D'UTILITÉ PUBLIQUE
En France, une commune a le droit de s’approprier des terres ou des bâtiments si elle prouve que son action est “d’utilité publique”.
Une commune a le droit d’exproprier pour mettre en œuvre sa politique du logement.
Pour invoquer ce droit, la municipalité doit :
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Apporter la preuve de l’existence d’une telle politique de l’habitat (la réalisation future de programmes de construction de logements ne peut pas suffire - l’intérêt de la Stratégie Locale de l’Habitat ou d’un PLH continental adapté est ici encore une fois validée).
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Démontrer l’utilité publique de son projet d’expropriation auprès d’un tribunal.
Si cela est prouvé, l’utilité publique d’un projet de logements peut être reconnue alors même que le propriétaire exproprié avait lui-même l’intention de réaliser des logements sur le terrain en question.
La déclaration d’utilité publique est la décision administrative nécessaire pour la mise en en place d’une expropriation par une commune.
C’est toujours le préfet qui peut prendre l’arrêté de D.U.P. après l’enquête publique.
Si elle est acceptée, l’expropriation pourra être mise en œuvre pour la réalisation directe d’un projet défini de logement.
Cette procédure est longue et très encadrée par le droit français. Nous notifions ici que l’expropriation donne bien lieu à une compensation financière auprès du/de la propriétaire du bien.
À NOTER !
Cette procédure est régulièrement utilisée en France, surtout par des municipalités de grande ampleur.
SOLUTION 6 : LES BIENS SANS MAÎTRES
En France, une commune a le droit de s’approprier des biens qui sont réputés “sans maître”. Cette procédure représente un mode d’acquisition strictement encadré.
Les biens suivants sont réputés sans maître :
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Les biens immobiliers inclus dans une succession ouverte depuis plus de trente ans sans héritier connu.
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Les immeubles sans propriétaire identifié et pour lesquels les taxes foncières n’ont pas été payées depuis plus de trois ans ou ont été réglées par un tiers.
Cette procédure doit également suivre une enquête et un calendrier légal précis.
Néanmoins, les biens sans maître peuvent être récupérés par : une commune, un EPCI, un conservatoire du littoral, le Conservatoire Régional d’espaces naturels, l’Etat.
EXEMPLE
La communauté de communes Auray Quiberon Terre Atlantique (AQTA) a signé une convention cadre avec l’EPF de Bretagne le 29 novembre 2016.
SÉCURISER LA PROPRIÉTÉ MUNICIPALE
L’achat de foncier et d’immobilier est une chose. Mais garantir que ces biens ne soient affectés qu’à l’habitat insulaire en est une autre. En langage urbanistique, on parle d’encadrement de la “destination” du bien immobilier.
Ces dernières années, certaines municipalités du Ponant ont pu acquérir du foncier et/ou construire des lotissements destinés à l’habitat à l’année et les proposer à des prix abordables pour les insulaires.
Cependant, les cas de revente de ces maisons individuelles sont réels, et nombre de municipalités font face à la retombée de ces maisons dans le parc privé, rachetées souvent à des fins touristiques (résidences secondaires).
Quels sont les montages existants qui pourraient garantir aux municipalités que le foncier acquis grâce aux fonds publics respecte sa vocation première ?
Au sein de cette solution, nous présenterons 3 outils possibles pour assurer la sécurisation des fonciers acquis par la municipalité ainsi que leurs usages - ce sur le long terme.
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Le Bail Réel Solidaire (le BRS)
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L’usufruit locatif local (ULS)
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L’encadrement de la plus-value
CONSTAT
L'idée est ici d’assurer que le foncier public (le terrain acheté par la municipalité) puisse rester éternellement encadré en termes de prix de revente et reste à vocation “d’intérêt général” (ici l’habitat permanent insulaire).
Afin que les terrains soient préservés de la revente et de la mise en concurrence avec le marché de la résidence secondaire, nous nous sommes orientées vers des solutions basées sur le principe de “dissociation du bâti et du foncier”.
En dissociant juridiquement la maison du terrain, il devient possible d’encadrer le prix de revente du terrain et ainsi le rendre accessible pour les habitant.e.s insulaires..
OBJECTIF
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Garantir que les fonciers acquis par les mairies ne repartent pas dans le parc privé - éviter la fuite d’argent public.
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Concilier vocation d’habitat permanent et propriété privée pour les acheteurs insulaires.
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Proposer différentes solutions d’accession au logement : location ou achat.
SOLUTIONS
Voici 5 moyens de garantir que ces achats publics demeurent à vocation d’habitat insulaire (et non pas touristique).
SOLUTION 7 : LE BAIL RÉEL SOLIDAIRE (BRS)
Le Bail Réel Solidaire est un outil bien connu des municipalités du Ponant. Cependant, il reste méconnu de la plupart des habitant.e.s.
C’est un type de location de terrain qui se rapproche du droit de la propriété. Il permet de devenir propriétaire de sa maison, mais à moindre coût via le système de location à vie du terrain qui, lui, reste de propriété publique.
Les propriétaires de la maison reversent un “loyer” (souvent très peu cher) à l’organisme public qui gère le foncier (souvent une coopérative ou un OFS).
Ainsi la mairie reste propriétaire. Un OFS (public, coopératif ou associatif) gère le foncier, loué ou mis à la vente à des habitants résidents qui sont propriétaires de leur maison.
Le bail réel solidaire est un moyen très efficace de permettre un accès facilité à la propriété.
La contrepartie est claire : en cas de revente - le loyer de la maison ne pourra être racheté que par une personne correspondant à des critères sociaux et géographiques définis par la municipalité - c’est ainsi que la mairie assure que le foncier reste à vocation de l’habitat permanent local.
LE SAVIEZ-VOUS ?
Une municipalité peut tout à fait créer son propre OFS afin de maîtriser son foncier à vocation sociale et instaurer des BRS pour la mise à disposition des biens qu’elle a acquis ! L’intérêt d’un OFS est de garder une maîtrise du foncier public, mais surtout de proposer de l’accession à la propriété inférieure au prix du marché.
En effet, un OFS peut être initié par plusieurs types d’organismes : une collectivité (commune, intercommunalité…), un office HLM, un établissement public foncier.
Par contre, l’organisme à l’initiative de la démarche doit spécifiquement créer un “OFS » qui lui doit être agréé par l’Etat.
Un OFS ne fait que du BRS, rien d’autre. De plus, aucun BRS n’est possible sans OFS.
Par exemple, le bailleur social « Morbihan Habitat » fait du logement social et l’OFS de Morbihan Habitat qui s’appelle « Morbihan accession » fait du BRS.
Par conséquent, si une commune veut faire du BRS, elle doit d’abord créer son propre OFS, ou alors travailler avec un OFS déjà existant.
SOLUTION 8 : L'USUFRUIT LOCATIF LOCAL (ULS)
L’usufruit locatif Social est un dispositif juridique permettant de faciliter l’accès à la propriété individuelle tout en assurant une pérennité de l’usage d’habitation à usage communal.
Il permet à un bailleur social de détenir l'usufruit d'un bien immobilier (le droit d'utiliser et de percevoir les revenus du bien) pendant une durée déterminée, tandis que le nu-propriétaire (souvent une collectivité locale ou un investisseur) détient la propriété du terrain et des constructions.
Cet outil juridique facilite la création de logements sociaux en dissociant la propriété du terrain et des constructions. Le bailleur social peut ainsi gérer les logements sans avoir à acquérir le terrain.
Il est actuellement utilisé par les bailleurs sociaux. Il pourrait cependant être utilisé par les municipalités en lien avec les habitants. La commune resterait nue-propriétaire du terrain, tandis que les occupants en détiendraient l’usufruit.
SOLUTION 9 : CONFIER LA PROPRIÉTÉ ET LA GESTION À UNE COOPÉRATIVE
Confier du foncier à une coopérative permet de préserver la vocation de ce foncier, ce pendant la durée de vie de la coopérative (99 ans renouvelables).
L’outil de mise en gestion du foncier par une coopérative est intéressant car il permet aux futures usager.e.s, mais également à d’autres organismes de faire partie du projet. En effet, une coopérative peut regrouper des institutions publiques autant que des individus ou des associations.
Ainsi, comme proposé au sein de la solution 2, la coopérative foncière permet également la sécurisation de la destination des logements.
SOLUTION 10 : LE BAIL EMPHYTÉOTIQUE
Le bail emphytéotique est un bail d’une durée de 99 ans qu’une mairie ou un particulier peut mettre en place.
Ce type de bail est beaucoup utilisé dans le cadre de mise à disposition de bâtiments municipaux pour des projets culturels.
Il permet d’envisager un temps de projet sur 3 à 4 générations. Il nous semble adapté dans le cadre de projets d’habitats réversibles (voir Partie 4), mais beaucoup moins pour des projets d’habitats avec fondations.
SOLUTION 11 : CLAUSE D'ENCADREMENT DE LA PLUS-VALUE
Dans le cadre de la revente de foncier acquis par la municipalité, il est possible d’ajouter au sein du contrat de vente une clause d’encadrement de la plus-value.
Ainsi, les acheteurs insulaires deviennent contractuellement obligés de revendre leurs terrains au prix où ils l’ont acheté - et ce, pendant une période de 20 ans maximum.
Cependant, 20 ans plus tard, les terrains pourront repartir dans le marché privé et entrer en concurrence avec le marché secondaire.
EXEMPLE
L’encadrement de la destination des terrains municipaux par la Mairie de Le Palais
La Mairie de Le Palais a acquis ces dernières années plusieurs terrains constructibles qu’elle souhaite destiner à l’habitat insulaire. Après division en parcelles et viabilisation, elle les a proposés à des insulaires via un système de tirage au sort.
Pour être tiré au sort, il faut au préalable remplir un questionnaire, et obtenir 11 sur les 13 points. Le questionnaire pose des questions autour de l’ancienneté sur le territoire, le lieu de résidence actuelle, le nombre d’enfants - scolarisés ou pas, le lieu d’exercice professionnel, des restrictions sur le patrimoine (ne pas être propriétaire(s) sur le territoire national, d’un bien immobilier d’une valeur supérieure ou égale à 150 000€ ET ne pas être propriétaire(s) sur Belle-Île-En-Mer d’un bien immobilier à usage d’habitation, hors bien d’une surface inférieure ou égale à 35 m² destiné, soit à la vente pour le financement du projet Objectif Habitat, soit à de la location à l’année).
Lorsque les ménages sont tirés au sort, ils se voient proposer des terrains constructibles à prix réduit (prix inférieur à celui du marché immobilier actuel sur Belle-île-En-Mer, ce prix inférieur étant justifié par des motifs d'intérêt général et comportant des contreparties suffisantes (c.f. Conseil d’État : CE, 14 oct. 2015, n° 375577, Commune de Châtillon-sur-Seine)). Au sein de l’acte notarié de vente, la mairie a intégré des conditions spéciales applicables sur une durée de 20 ans : clause anti-spéculative, pacte de préférence, obligation de construction (3 ans) et interdiction de location en meublé de tourisme.
La déclaration d’achèvement des travaux doit être déposée par l’acquéreur dans les 3 ans suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition. À défaut, la commune pourra racheter le terrain au prix de vente initial.
Les acquéreurs s’engagent à conserver le terrain acquis et les constructions qu’ils y auront édifiées pendant 20 ans.
En cas d’impossibilité, ils s’engagent à ne réaliser aucune plus-value ; en cas de revente, le prix de cession devra avoir obtenu l'accord écrit et préalable de la commune, cet accord devra être entériné par une délibération du conseil municipal.
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En cas de revente du terrain nu : le montant TTC du prix d’acquisition sera réactualisé en fonction de la variation de l’indice INSEE.
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En cas de revente du terrain bâti (avec maison) : le même système est mis en place, majoré des frais d’acquisition des dépenses de constructions et amélioration (le prix de revient de la construction, évalué par un expert, tiendra compte notamment de la différenciation entre l’auto-construction et la réalisation du bien par une entreprise).
Ces conditions d’acquisition sont actuellement systématisées sur les lotissements communaux proposés par la mairie depuis 2021.
APPLIQUER LA LOI LE MEUR DANS LES PLU
En 2024, une loi particulièrement importante pour l’évolution positive du logement sur nos territoires a été votée à l’assemblée nationale : la loi Le meur.
Cette loi apporte des outils supplémentaires aux municipalités inscrites en zones tendues et dont plus de 20% des logements sont des résidences secondaires. Pour ces mairies, de nouveaux outils sont désormais disponibles pour agir sur les résidences secondaires et les meublés de tourisme.
Grâce à cette loi, l’ensemble des municipalités des îles du Ponant peuvent :
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Délimiter des secteurs dans lesquels les nouvelles constructions seront soumises à une obligation d’usage de résidence principale.
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Réguler avec un système de pénalités financières les locations saisonnières sur leur territoire.
À NOTER !
Les zones tendues :
Une zone tendue est une région géographique composée de communes urbaines où le marché immobilier connaît une forte tension, se traduisant par des prix de l'immobilier et des loyers élevés. Cette tension résulte d'un déséquilibre significatif entre l'offre et la demande de logements, ce qui rend l'accès au logement difficile pour les résidents.
Lorsqu’un territoire a été considéré par l’Etat français comme une zone tendue, il peut :
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encadrer les loyers
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sur-taxer les logements vacants
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majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
L’ensemble des communes des îles du Ponant ont été classées en zone tendue depuis le décret du 25 aout 2023.
CONSTAT
Ces 5 dernières années, il est devenu incontestable que le marché des résidences secondaires concurrence celui des résidences principales - et le domine.
Concrètement, sur les îles du Ponant, comme dans beaucoup d’autres territoires touristiques, les biens immobiliers et fonciers - de par leurs prix - sont majoritairement vendus et destinés à des usages de vacances.
Avant la loi Le Meur, il n’existait aucun moyen pour les municipalités de réguler sur leur territoire l’équilibre résidences principales / résidences secondaires.
Cette loi ouvre la porte à :
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La différenciation entre habitat permanent et habitat secondaire.
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La possibilité légale de réserver des espaces dédiés à l’habitat permanent.
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La limitation des locations saisonnières et du phénomène d’investissement dans le secteur de la location saisonnière.
LE SAVIEZ-VOUS ?
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En Espagne, plusieurs régions projettent de taxer jusqu’à 100 % l’achat de logements par des non-résidents, afin de freiner la spéculation et favoriser l’habitat permanent.
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En Suisse, la loi fédérale interdit depuis 2016 la construction de nouveaux logements secondaires dans les communes où ceux-ci dépassent 20 % du nombre total de logements.
OBJECTIF
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Agir sur la concurrence entre résidences secondaires et résidences principales sur le marché du logement - trop souvent en faveur des résidences secondaires.
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Renforcer l’action municipale en faveur du logement à l’année.
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Limiter le phénomène d’investissement dans le secteur de la location saisonnière.
SOLUTIONS
SOLUTION 12 : CRÉER DES SERVITUDES DE RÉSIDENCE PRINCIPALE DANS LE PLU
La servitude de résidence principale consiste en la création d’une zone (dite servitude) au sein du PLU communal : de fait, la commune choisit de dédier la construction neuve aux résidences principales.
Cette servitude doit être instaurée dans le règlement du PLU de la commune, et donc par délibération (du conseil municipal ou communautaire s’il s’agit d’un PLUI).
Cette instauration peut alors se faire à l’occasion de l’élaboration du PLU, ou si un PLU couvre déjà le territoire communal, par modification simplifiée, et donc sans enquête publique.
SOLUTION 13 : RÉGULATION DES MEUBLÉS DE TOURISME
La loi exige que toutes les locations meublées de tourisme doivent avoir fait l’objet d’une procédure de déclaration pour obtenir un numéro d’enregistrement qui doit être précisé dans chaque annonce de location.
Les numéros de déclaration et les pièces justificatives seront ensuite transmises à la commune ou à l’EPCI où est situé le meublé de tourisme.
En cas de non-déclaration, la sanction pourra s’élever à 20 000 euros.
Les communes peuvent désormais, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location, dans la limite de 90 jours ; sachant que la durée de location ne peut excéder 120 jours par an. Cette mesure entre en vigueur au 1er janvier 2025.
EXEMPLE
Municipalité de Chambéry : le choix d’une servitude qui couvre l’ensemble de la commune
Commune hautement touristique, Chambéry souffre depuis des années également d’une raréfaction de logements à l’année abordables et d’une multiplication de logements à vocation touristique.
Plus de 70 % des logements sont à vocation touristique (résidences secondaires), un chiffre qui n’est pas sans rappeler la situation sur les îles du Ponant.
Ce phénomène de concurrence du logement touristique envers le logement principal s’est accompagné d’un recul démographique de près de 10 % en 25 ans, en lien avec la hausse du foncier et la raréfaction du logement accessible pour les ménages permanents.
Suite à la loi Le Meur et à la possibilité réglementaire de mettre en place des servitudes de résidence principale, la mairie de Chambéry a mis en place au sein de son P.L.U une servitude de résidence principale sur 90% de son territoire.
Cette mesure forte génère un renoncement quasi total au développement de nouvelles résidences secondaires sur la ville, au profit de la résidence principale.
Ce choix rappelle que nos territoires peuvent être rappelés à leur utilisation de bien commun, et qu'aujourd'hui, il existe un moyen légal de plus pour contrer la spéculation foncière.
INCLURE LES HABITANT.E.S DANS LES DÉCISIONS MUNICIPALES CONCERNANT LE LOGEMENT
Nos cadres de vie sont l’échelon le plus local de la démocratie. Il peut être difficile de se faire des avis sur des enjeux européens, nationaux voire régionaux.
A l’inverse, l’échelle communale est la plus proche de nos quotidiens, celle où il est plus “aisé” de se faire des avis tangibles et prendre en compte l’expertise des habitant.e.s.
De plus, le logement est l’une des thématiques qui touche intimement les habitant.e.s d’un territoire. Et, au cours des conversations communes sur nos îles, quand on évoque les difficultés de logement, ce sont souvent les municipalités qui sont pointées du doigt.
Le logement concerne tout le monde, et est un sujet d’accroche avec les institutions locales.
Pourtant, il existe peu d’instances ou de projets qui unissent usager.e.s et municipalités sur la question de l’habitat insulaire.
Au sein de cette partie, nous aborderons :
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Les organes de participation citoyenne qui permettent d’allier habitant.e.s et municipalité sur cette question, ce au-delà d’un conseil municipal (qui n’est souvent pas un lieu de discussion mais plutôt d’information).
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Des montages de financements de projets d’habitat qui permettent de réunir municipalité et habitants usagers ou soutiens.
CONSTAT
Les politiques participatives locales concernant le logement sont très rares sur les îles du Ponant. Nombreuses ont d’ailleurs émergé suite aux expériences de rejet des équipes municipales face aux demandes de participation des habitant.e.s.
OBJECTIF
Pourquoi faire participer les habitant.e.s aux politiques de logement ?
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Pour créer des espaces de collaboration et valoriser des propositions des habitantes - ce, en dehors des élections municipales.
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Rendre visibles et compréhensibles les choix municipaux.
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Permettre aux équipes municipales de s’inspirer de nouvelles idées apportées par les usager.e.s.
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Valoriser l’expertise citoyenne.
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Permettre aux équipes municipales d’être épaulées dans l’effort de solutionner cette question.
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Créer une collaboration municipalité/usager.e.s pour initier de nouvelles manières de produire du logement sur nos territoires.
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Créer un sentiment de confiance, de collaboration et de démocratie.
SOLUTION 14
CRÉATION
Le conseil municipal peut créer des comités consultatifs sur tout problème d'intérêt communal concernant tout ou partie du territoire de la commune (art. l. 2143-2 cgct). Ces comités sont possibles quelle que soit la taille des communes.
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Les comités consultatifs
COMPÉTENCE
Les comités peuvent être consultés par le maire et à l’inverse, le comité peut transmettre au maire toute proposition concernant un problème d'intérêt communal en rapport avec la thématique instituée.
Les avis et propositions formulés dans ce cadre sont de nature consultative, et permettent aux associations et habitants participant.e.s une plus étroite implication dans la vie locale.
COMPOSITION
Elle relève de la libre décision du conseil municipal. Elle peut comprendre des habitant.es, des représentant.es d’associations locales, des personnes extérieures si leur participation va dans le sens d’un intérêt local. Le président est un membre du conseil municipal et désigné par le maire.
2. Le Conseil des Jeunes
CRÉATION
Depuis les années 70, le conseil municipal peut créer un conseil de jeunes. Leur création est une faculté et non une obligation. L'objectif est d’inciter les jeunes à s’impliquer dans la vie locale.
COMPÉTENCE
Émettre des propositions d’action et avis sur les décisions relevant notamment de la politique de la jeunesse (art. l. 1112-23 cgct). Toute question peut être soumise au conseil des jeunes.
COMPOSITION
Le conseil de jeunes est composé de jeunes de moins de 30 ans domiciliés sur le territoire de la commune ou qui suivent un enseignement annuel de niveau secondaire ou post- baccalauréat dans un établissement situé sur ce même territoire.
L’écart entre le nombre de femmes et le nombre d'hommes ne doit pas être supérieur à un. Les modalités de désignation sont très variables : élections dans les écoles, nomination de représentant associatif, tirage au sort etc.
3. Les coopératives foncières
CRÉATION
Une coopérative est créée par ses membres. Ici la coopérative foncière locale pourrait être créée par les habitant.e.s souhaitant être logé.e.s (les usager.es) et la collectivité.
Ils définissent ensemble des objectifs communs, des valeurs concernant les projets d’habitats qu’ils souhaitent développer localement.
COMPÉTENCE
Les membres de la coopérative foncière mettent en commun des financements (ici privés et publics) pour financer des projets d’habitats locaux.
La coopérative achète les terrains et/ou bâtis, finance les constructions, et reste propriétaire en nue-propriété, afin que les prix des biens immobiliers soient encadrés au moment d’éventuelles reventes.
COMPOSITION
Une S.C.I.C (Société coopérative d’intérêt collective) permet de réunir au sein de ses décideurs des institutions autant que des individus ou entreprises.
L’idée ici est de réunir les usager.e.s d’habitats locaux, des financeurs à vocation d'intérêt général (la commune), et de potentielles entreprises ou associations locales souhaitant collaborer aux projets grâce à leur expertise.
LA SPÉCIFICITÉ INSULAIRE AU NOM DES LOGEMENTS SOCIAUX
En France, on considère quasi systématiquement la construction neuve de logements sociaux comme une solution “clef-en-main” à la crise du logement.
Pourtant, cette option est loin d’être évidente sur nos territoires insulaires.
Compte tenu des prix actuels à la construction sur nos îles (dûs au surcoût insulaire), et des difficultés structurelles pour financer des logements sociaux “classiques” (tendance nationale à la baisse des aides à la pierre pour financer des logements sociaux) - la construction de logements sociaux sur les îles est actuellement bloquée.
Non pas par mauvaise volonté des municipalités - mais par manque de foncier ou de moyens pour les financer (prix exorbitants également du foncier).
CONSTAT
Actuellement, pour qu’une commune puisse construire des logements sociaux sur les îles du Ponant, il leur faut compenser les surcoûts liés à l’insularité et ajouter au budget alloué par l’Etat.
Concrètement, en 2025, pour qu’une municipalité fasse construire un logement social, il lui faut :
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Acheter un terrain et le mettre à disposition du bailleur social.
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Contribuer au financement à hauteur de 50 000 euros par foyer.
A ces difficultés propres à l’insularité, nous ajoutons le coût environnemental de construire des maisons ou immeubles “classiques” (dalles béton/parpaings).
LE SAVIEZ-VOUS ?
En 2024, sur les quatorze communes insulaires bretonnes, huit n’ont vu aucun logement social attribué sur leur territoire. Pour les six autres, le délai moyen d’attribution et le nombre de demandes pour une attribution sont largement supérieurs aux moyennes du département (sources : AIP & CREHA Ouest).
OBJECTIF
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Débloquer la mise en place de logements sociaux sur les communes insulaires.
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Que les spécificités insulaires soient reconnues dans les modes de financement de logements sociaux en France.
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Intégrer des préconisations écologiques dans la commande publique insulaire.
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Faire des logements sociaux insulaires des exemples de constructions sociales, publiques et écologiques.
SOLUTION 15
La Loi 3DS, adoptée le 21 février 2022, vise à renforcer la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et la simplification de l’action publique locale. Elle permet aux collectivités territoriales d’adapter leurs actions en fonction des spécificités de leur territoire, ce qui est particulièrement pertinent pour les îles du Ponant.
Objectifs de la Loi 3DS pour les Îles
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Flexibilité : la loi permet aux collectivités de mieux répondre aux besoins spécifiques des îles, en leur offrant plus de marge de manœuvre.
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Compétences renforcées : elle vise à conforter les compétences des collectivités dans des domaines cruciaux comme le logement et l’environnement.
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Développement durable : les mesures de la loi encouragent une gestion plus durable des ressources et des espaces naturels, essentielle pour la préservation des îles. Et si nos logements étaient considérés comme des ressources locales à préserver ?
En résumé, la Loi 3DS représente un cadre législatif important pour les îles du Ponant, leur permettant d'adapter leurs politiques publiques aux défis uniques qu'elles rencontrent sans création de statut juridique distinct.
Actuellement, cette loi représente un espoir pour les communes insulaires, mais ne trouve pas encore de concrétisation dans les faits. Comment les territoires pourraient-ils utiliser ce droit maintenant inscrit dans la loi française ?
EXEMPLE
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Les élu.es du Ponant planchent en ce moment sur l’équivalent d’une loi Montagne pour les îles - du concret pour bientôt est espéré.
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Sur le plan législatif : c’est le rôle des parlementaires locaux de défendre les particularités insulaires. Concrètement, dès qu’une loi est votée, une réflexion parlementaire pourrait être systématisée en réfléchissant à leur mise en application sur les îles.
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Concernant les liens avec les institutions : Au sein de l’Association des Îles du Ponant, une chargée de mission logement a été recrutée. Selon elle, c’est "au jour le jour que l’on applique la spécificité insulaire, dans nos négociations avec les institutions locales, nous démontrons tous les jours la particularité de nos territoires insulaires et tentons de négocier des modalités spécifiques pour les communes insulaires."