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MISE EN LOCATION DE BIENS EXISTANTS
La construction neuve est souvent une solution réflexe en France. Pourtant, de nombreuses voix s’élèvent actuellement pour défendre l’importance écologique, sociale et patrimoniale de la réhabilitation.
L’Ordre des Architectes français signe, par exemple, début 2026 un manifeste qui affirme notamment :
“Face aux urgences écologiques, sociales et sociétales, la réhabilitation du patrimoine bâti ne peut plus être une option, c’est une nécessité impérieuse”.
Nous rejoignons cet appel, en affirmant que la rénovation de l’immobilier existant est aussi un angle de solution essentiel pour le logement sur nos îles, et ce pour répondre à deux réalités locales : le mal-logement, et la très faible disponibilité de biens locatifs sur nos îles.
Concernant le mal-logement et la précarité énergétique, en France, la Fondation pour le logement des défavorisés avance les chiffres suivants :
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1 français·e sur 4 a froid dans son logement.
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11 % des ménages en France sont en situation de précarité énergétique, c’est à dire sont en difficulté, voire en incapacité, pour chauffer correctement leur logement à un coût supportable.
Par manque de diagnostic ciblé sur nos territoires (solution Observatoire du logement), il n’existe pas de chiffres permettant de décrire le mal-logement sur les îles du Ponant.
Malgré ce manque de réalité statistique, nous constatons un nombre conséquent de situations similaires.
Seul un poignant documentaire indépendant ("Belle-île à la croisée des temps", un film de Marianne Kerfriden, produit par Les Nouveaux Jours Productions, 2021) montre en images et témoignages diverses situations de mal-logement à Belle île en mer.
A la situation du mal-logement s’ajoute, sur nos îles, un contexte de très faible disponibilité de biens en location et de logements vacants.
On parle de “pénurie du parc locatif”.
Cette pénurie, ajoutée à la non-disponibilité de logements sociaux (se référer à la partie logements sociaux) amène les insulaires à se diriger quasi systématiquement vers le périlleux parcours menant à la propriété - et d’affronter le système bancaire et le prix de l’immobilier.
La pénurie du parc locatif sur les îles du Ponant peut aussi s’expliquer par le fait qu’il n’existe plus de dispositifs économiques ou fiscaux à l’échelle nationale permettant de rendre “économiquement intéressant” de louer à l’année plutôt qu’en saisonnier.
A ce manque, certaines îles comme l’île de Batz proposent des compensations financières aux propriétaires qui s’engagent à louer à l’année plutôt qu’en saisonnier. La commune signe un bail de location à l’année avec le propriétaire au prix du loyer du marché (vérifié) et signe un bail de sous-location à la famille au prix du loyer d’un logement social.
À NOTER !
Un nouveau dispositif de “bailleur privé” pourrait permettre de rendre intéressant fiscalement l’investissement dans l’immobilier à visée locative.
Quels dispositifs existent - au-delà des programmes de rénovation que l’Etat met en place pour faciliter la réhabilitation - pour favoriser la mise en location des biens existants ?
LA GARANTIE VISALE
C’est un dispositif réglementaire proposé par l’association Action logement en partenariat avec l’Etat.
Il s’agit d’une caution locative gratuite, qui permet :
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au locataire d’avoir un garant associatif pour consolider son dossier de demande de location,
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au propriétaire d’être remboursé/protégé en cas de dégradations locatives ou de loyers impayés,
ce dispositif constitue une garantie pour les deux parties, qui rassure les propriétaires comme les locataires.
La procédure est simple et rapide, via des accès numériques, le montage du dossier se fait en quelques jours.
Le dépôt de garantie peut être financé par Locapass, promu par Action logement.
La garantie Visale fonctionne aussi pour les saisonniers et pour la colocation.
À NOTER !
Pour mettre en place la garantie Visale :
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le locataire doit être âgé entre 18-30 ans ou être actif avec contrat de travail en cours - obtenir le visa Action logement pour bénéficier d’une garantie.
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le propriétaire doit accepter l’acte de cautionnement (qui lui permet de se protéger contre les dégradations du logement et le suivi des impayés).
340 211 garanties Visale mises en place en France en 2024
1 Million de garanties Visale mises en oeuvre depuis 8 ans
LE VIAGER LIBRE
Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle).
Ce type de vente permet de ne pas dépendre d’un emprunt bancaire puisque l’achat et la mensualisation sont prévus directement entre le vendeur et l’acquéreur, le tout encadré par un acte de notaire.
Il existe 5 types de viagers, dont 2 permettent d’accéder directement à l’usage d’habitation du logement acheté.
Ils sont définis comme “viagers libres” (les autres types de viagers sont des viagers occupés, permettant au vendeur de demeurer dans sa maison jusqu'à son départ).
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Le viager libre : dès la signature de la vente, sans avoir à attendre le décès du vendeur, l'acheteur utilise librement le bien. Il peut l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.
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le viager à terme libre : viager libre dont le paiement de la rente est fixe, et non pas dépendante de la durée de vie du - de la vendeur.se.
LES AVANTAGES
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Le paiement est échelonné dans le temps et sans intérêts bancaires, le viager libre permet d'acheter un bien disponible.
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Permet de s'assurer un revenu mensuel sans les contraintes du locatif.
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Permet d’assurer la transmission du vivant du vendeur.
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Obtenir une rente pour accéder à un logement plus adapté.
LES INCONVÉNIENTS
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Incertitude sur la durée du paiement de la rente mensuelle par le ménage.
L’INTERMÉDIATION LOCATIVE
« L’intermédiation locative est une mobilisation du parc privé à des fins sociales. Le terme ″intermédiation″, de manière générique, renvoie à l’intervention d’un tiers social agréé par l’Etat entre le propriétaire bailleur et le ménage occupant le logement, afin de simplifier et sécuriser la relation locative entre ces deux parties. »
(Instruction du 04 juin 2018 relative à la mise en œuvre du plan de relance de l’intermédiation locative dans le cadre du plan Logement d’abord).
L’intérêt de ce dispositif est :
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d’aller au-delà de l’offre des logements sociaux classiques , dont l’accès est actuellement saturé et suppose d’importants temps d'attente sur les îles du Ponant (pour les raisons explicitées ICI), et de rendre à nouveau accessible l’offre locative privée.
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permettre d’élargir l’offre de location pour l’usage spécifique des ménages insulaires, et ce, basé sur critères économiques et sociaux, tout en assurant une gestion du logement par un intermédiaire locatif.
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sécuriser et de simplifier la relation entre le locataire et le bailleur grâce à l’intervention d’un tiers social (opérateur, organisme agréé ou association), qui joue le rôle de tiers entre le propriétaire et le locataire.
Ce dispositif permet de sécuriser et de simplifier la relation entre le locataire et le bailleur grâce à l’intervention d’un tiers social (opérateur, organisme agréé ou association), qui joue le rôle de tiers entre le propriétaire et le locataire.
L’intermédiation locative peut prendre deux formes :
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La location sous-location : le propriétaire sous-loue son logement à une association agréée par la préfecture. L’association est locataire et sous-loue à un ménage. L’association fait l’intermédiaire pour le paiement du loyer.
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Le mandat de gestion : Le mandat de gestion est réalisé dans le cadre d’une mise en location avec une Agence Immobilière Sociale (AIS) ou une agence immobilière à vocation sociale (AIVS®). Le propriétaire met en location son logement au sein de l’agence, qui se charge de la mise en lien avec un locataire qui devient signataire du bail.
Mandat de gestion
Location sous-location
Statut du propriétaire bailleur
Mandat de gestion avec l'association.
Bail avec le locataire.
Bail de location avec l'association.
Il conserve la gestion de son bien.
Statut du ménage
Le ménage est locataire direct (bail de location).
Le ménage est sous-locataire direct (convention d'occupation).
Statut de l'association
L'organisme agréé gère pour le compte du bailleur.
L'association agréée est locataire (bail régi par le code civil).
LE SAVIEZ-VOUS ?
L’intermédiation locative peut-être portée par toutes les structures ayant l’agrément I.L.G.L.S (agrément d’intermédiation locative et gestion locative sociale) :
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une association
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une collectivité
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une métropole
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un organisme agréé
Cette structure se donne la mission d’assurer la captation du logement, la gestion locative, et l’accompagnement du propriétaire et du locataire.
Pour aller plus loin …
L’intermédiation locative peut se réaliser via des formes d’Agences immobilières sociales (AIS). Le modèle d’agence immobilière permet notamment de développer le mandat de gestion (nécessitant une carte professionnelle d’agent immobilier).
Un label A.I.V.SⓇ est également attribué par la F.A.P.IL (Fédération des associations et des acteurs pour la promotion et l’insertion par le logement). Créée en 1993, elle regroupe 55 agences immobilières à vocation sociale en France, qui sont accompagnées et réglementées par la F.A.P.IL.
CONSTAT
L’offre de logements sociaux ne se développe pas suffisamment sur les îles du Ponant (pour des raisons explicitées ICI ) pour répondre à la demande locale d’habitat abordable.
La production de logements ne permet également pas de répondre à la demande.
En parallèle, les propriétaires des résidences secondaires sont plus avantagés économiquement en louant en location touristique plutôt qu’en location à l’année.
De plus, l’un des principaux freins à la mise en location à l’année est le sentiment d’insécurité des propriétaires - crainte que leur logement ne leur soit pas rendu, soit détérioré, ou que l'écart entre le loyer saisonnier perçu et le loyer à l'année soit trop important.
OBJECTIF
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Un agrandissement du parc locatif à vocation sociale.
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Un avantage fiscal à la location à l’année à vocation sociale pour les propriétaires.
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Une sécurisation forte de la mise en location pour les propriétaires.
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Une opportunité d’emploi pour celles et ceux qui souhaiteraient travailler dans le secteur de l’intermédiation locative, et de l’immobilier à vocation sociale sur une ou des îles.
SOLUTION 18
Pratiquer l’intermédiation locative via un organisme agréé, ou par une AIS/AIVSⓇ, sur les îles garantirait :
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la même sécurité pour les propriétaires qu’une gestion par agence immobilière.
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un accompagnement complémentaire, permettant une gestion locative de plus grande proximité.
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la mise en location des biens îliens.
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des loyers abordables proposés aux insulaires (et donc permettre aux familles de rester vivre sur les îles).
LE SAVIEZ-VOUS ?
Pour mettre en place une AIVSⓇ, il faut veiller à :
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être porteur.euse de la carte professionnelle d’agent immobilier.
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posséder l’agrément I.L.G.L.S qui permet de réaliser de l’intermédiation locative.
L’attribution des logements au sein d’une AIS/AIVSⓇ dépend notamment de ses partenariats et réservataires, avec notamment les S.I.A.O (service information, accueil et orientation) et les CCAS locaux.
EXEMPLE
Plusieurs scénarios sont possibles pour mettre en place de l’intermédiation locative sur les Îles du Ponant :
1. Possibilité pour un acteur du territoire de réaliser de la location/sous-location via l’obtention de l’agrément d’intermédiation locative (association loi 1901, fondations, GIP, sociétés commerciales dès lors que leur gestion est désintéressée).
Dans ce cas, la structure ne réalise pas de mandat de gestion, la structure est donc locataire de l’ensemble des baux, et sous-loue à des locataires (modèle de la location sous-location). Cette démarche est simplifiée mais repose principalement sur la structure, qui est garante de l’ensemble des baux. Cette association porte les risques locatifs auprès du propriétaire. Tout impayé par le ménage occupant devra être couvert par l'association. Cela peut mettre en difficulté des associations si elles n'ont pas de financements publics / fonds de sécurisation permettant de couvrir ces risques.
2. Extension du périmètre d’action actuelle d’une AIS/ AIVSⓇ Départementale.
Cela impliquerait une coopération entre les AIS/ AIVSⓇ départementales et les CCAS par exemple présents sur les îles. Les CCAS ont pour mission de soutenir les habitants des communes. Adossé aux mairies, leur expertise territoriale pourraient faciliter la montée d'antennes d'AIS/AIVSⓇ.
3. Création d’une AIS/AIVSⓇ ilienne voir inter-ilienne.
Cette création nécessite de monter une structure répondant à de nombreuses conditions (notamment l'obtention d'une carte d'agent immobilier). Ce modèle, de part ses exigences notamment économiques et ses enjeux en termes de captation de logements, paraît actuellement difficile à envisager.
4. Prise en compte totale de la mission par l’AIS/ AIVSⓇ départementale avec une
personne dédiée aux missions sur l’île, voire une personne sur cette mission à l’échelle des îles du Ponant, ce qui nécessite d’avoir une personne salariée sur cette mission.